大马尼拉公寓卖不动了？8.29万套库存压顶，租金也跌惨了

【菲龙网专讯】大马尼拉公寓市场库存继续攀升。房地产咨询机构Leechiu Property Consultants（LPC）最新报告显示，2026年第二季度，大马尼拉未售公寓库存升至8.29万套，创下该机构至少自2016年开始追踪市场以来的最高纪录。

LPC研究与咨询总监Roy Golez Jr.表示，按照目前市场吸纳速度，这批库存预计需要34个月才能被消化，接近三年，明显高于该机构历史上约12个月以内的平均去化周期。

不过，LPC认为，市场状况并没有数据表面看起来那么悲观。Golez指出，2025年未售库存为8.25万套，如今虽然升至8.29万套，但由于市场吸纳量增加，目前供应月数反而比去年更短。

他说：“新增供应减少了，而市场吸纳量增加了。”

数据显示，2026年上半年，开发商共推出4900套公寓单位，同比增加18%；同期市场吸纳量则增长6%，达到1.45万套。

不过，租金市场仍显疲软。LPC报告显示，大马尼拉多数商业区住宅租金仍低于疫情前水平。

其中，马卡蒂平均租金下降18%，至每平方米887比索；阿拉邦/文珍俞巴下降42%，至每平方米715比索；奥提加斯/曼达卢永下降25%，至每平方米729比索；湾区/帕赛跌幅最明显，租金下降59%，至每平方米706比索。

目前仅有两个区域录得租金增长。博尼法西奥环球城（BGC）租金微涨0.1%，至每平方米1105比索；塔吉格租金上涨15%，至每平方米715比索。

Golez表示，随着租金持续下滑，二手公寓价格很可能也在下降，一手公寓价格同样可能承压。

这意味着，大马尼拉公寓市场正进入一个微妙阶段：一方面，未售库存创下新高，去化周期拉长；另一方面，新增供应减少、买盘有所恢复，市场并未完全失速。

对在菲华人而言，如果近期计划买房投资，需重点关注区域租金回报、空置风险和二手市场价格走势。尤其是湾区、帕赛等过去受POGO和外籍租客需求支撑的区域，租金下跌明显，投资回报可能不及预期。相反，对租房者来说，当前租金低于疫情前水平，反而可能是重新议价或换租的窗口期。